La vente d’un bien en viager connaît une nette augmentation depuis l’avenir incertain sur les retraites …

Etymologie :

Venant du vieux français, le viager a pour origine le mot viage qui signifie temps de vie. C’est précisément cette notion de temps de vie restant, à la fois aléatoire et indéterminé, qui régit le principe du viager, au sens juridique et notamment immobilier du terme.

Principe :

En immobilier, la vente en viager d’un bien consiste à vendre son bien en échange du versement par l’acheteur d’une rente annuelle régulière et viagère (à vie) au profit du vendeur et de son conjoint. La vente en viager provoque le démembrement de la pleine propriété en nue-propriété (au profit de l’acheteur) d’une part et en droit d’usage (au profit du vendeur) d’autre part. L’acheteur est également appelé débirentier car il a une dette envers le vendeur, appelé crédirentier.

Habituellement payée mensuellement ou trimestriellement par l’acheteur, la rente est calculée de façon à représenter tout ou partie du prix de vente du bien. Si la rente ne représente qu’une partie du prix de vente du bien, c’est qu’un versement initial appelé « bouquet » aura été versé par l’acquéreur.

Un contrat est signé entre les deux parties. La vente immobilière doit faire l’objet d’une promesse de vente puis d’un acte notarié où la vigilance devra être de mise afin d’y inclure certaines clauses précises. Engageant l’ensemble des parties pour une durée plus ou moins longue, tout devra être spécifié à l’avance afin que les engagements réciproques soient respectés, pour un bon équilibre entre les parties. Exemples de clauses devant être mentionnées au contrat : « Répartition des charges et travaux entre crédirentiers et débirentiers », « privilège de vendeur et action résolutoire » qui garantie au vendeur le paiement de la rente viagère, « abandon de jouissance », … La sécurité du paiement des rentes fait donc l’objet de clauses spécifiques dans le contrat, ce qui a pour but de tranquilliser le vendeur en cas de non perception des paiements.
Régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, la rente est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du vendeur.
Il est bon de savoir qu’une vente en viager est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

Le mécanisme du viager est financièrement déterminé en fonction des trois composantes suivantes :

  1. La valeur de la pleine propriété :
    Qui est déterminée au travers d’un avis de valeur par votre conseiller Upperside immo
  2. Le taux d’intérêt :
    Afin de tenir compte du marché monétaire et parce que les intérêts capitalisés dans l’opération ne sont pas fiscalisés, le taux retenu doit être relativement faible : de l’ordre de 3 – 3,5%.
  3. La durée de l’opération :
    Qui dépend à la fois de l’âge et du sexe de chacun des vendeurs.

Le viager sous ses différentes formes :

a) Le viager occupé :

Forme la plus courante de viager. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant le droit d’usage et d’habitation sa vie durant et à un acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation (en fonction de l’espérance de vie du ou des vendeurs). En général, le crédirentier continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic, …) et l’acquéreur paye les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

b) Le viager libre :

La même logique s’applique au viager libre à la différence que, comme son nom l’indique, le bien est vendu libre donc sans abattement lié à l’occupation. Lorsqu’un propriétaire dispose d’un bien autre que sa résidence principale ou qu’il doit quitter cette résidence principale, le viager libre est une solution qui lui permet de s’assurer un revenu fixe et régulier avec une fiscalité attractive et sans les inconvénients liés à la location.

c) La vente à terme :

Ce mode de vente, souvent utilisé par des vendeurs jeunes, est une sorte de « crédit vendeur ». De la même manière que dans le viager, le vendeur peut occuper le bien à vie, pendant une durée déterminée à l’avance ou le libérer au jour de la signature de l’acte de vente. L’abattement d’occupation dépend de la durée choisie au départ ou de l’espérance de vie du ou des vendeurs si l’occupation est à vie. Le « prix occupé » est alors ventilé en un apport initial payable au jour de la signature de l’acte authentique et le paiement de mensualités limité dans le temps. Différences avec le Viager :

  1. Les mensualités ne sont pas imposables,
  2. Elles continuent jusqu’à l’échéance prévue même en cas de décès du vendeur (au profit de ses héritiers), et sont indexées, en général, sur le coût de la construction.
  3. Comme dans le Viager, si le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation, il convient de prévoir dans l’acte authentique, une ventilation précise des charges et travaux et une possibilité pour le vendeur d’abandonner ce droit d’usage et d’habitation au profit de l’acquéreur contre une compensation financière.

Fiscalité du viager :

Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant :

  • 30% avant 50 ans
  • 50% entre 50 et 59 ans
  • 60% entre 60 et 69 ans
  • 70% à partir de 70 ans.

La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.). L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie.

Bon à savoir :

  • Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager (même occupé) car il y a un acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges même si dans la pratique et afin de trouver un acquéreur, avoir un minimum de 70 ans est préférable. Bien souvent il est inutile d’attendre d’être plus âgé afin d’obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées, dans ce laps de temps, ne se rattrapant jamais.
  • Un viager peut être revendu : l’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées telles que le montant exact de la rente par exemple. C’est alors le premier débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.
  • On peut vendre en viager même en présence d’enfants : cette solution est souvent retenue par des vendeurs afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple) et d’éviter ainsi d’éventuels problèmes entre les ayants droits.

Conclusion :

Ce dispositif a longtemps été mal perçu par l’opinion publique, entre autres en raison du film « Le viager » ou encore de l’expérience de viager avec Jeanne Calment et la notion de pari sur la mort du vendeur qui donne une connotation négative au terme de viager. Ce dispositif retrouve néanmoins un regain d’intérêt depuis quelques temps et ce type de transaction ne cesse de s’accroitre. En effet, l’allongement de la durée de la vie implique pour les personnes âgées de rester le plus longtemps autonomes pour qu’elles puissent être maintenues dans leur domicile. Pourtant les charges courantes liées à la vie quotidienne et les dépenses d’entretien de leur habitation grèvent de façon importante les faibles retraites.

La vente en viager permet au vendeur de rentabiliser un ou plusieurs biens dont il est propriétaire en se procurant un complément de retraite garanti à vie et fiscalement intéressant.

 

Ainsi, on peut constater que le viager répond de manière très intéressante à différentes problématiques telles que :

  • les retraites, aussi bien pour le vendeur que l’acheteur. La rente viagère libère des soucis de gestion et garantit des revenus réguliers.
  • les successions difficiles où la mauvaise entente entre ayants droits est plus fréquente qu’on ne le pense
  • la difficulté d’accession au logement notamment dans les zones où les prix sont très élevés
  • le choix de support d’investissement quand on dispose de quelques liquidités
  • l’obtention d’un prêt bancaire pour acquérir un bien immobilier
  • …

Vous souhaitez avoir davantage de renseignements sur ce dispositif ou bien simuler la mise en place de cette solution adaptée à votre cas de figure, contactez l’agence.

Hervé VILLER